Екатерина Савченко

Вопросы

• Информация ниже актуальна для следующих объектов недвижимости:

  • квартир;
  • эконом и комфорт классов;
  • в Москве и Московской области;
  • вторичный рынок (кроме уступки прав требования);
  • сделок между физическими лицами.

• Продажа. Что включено в комиссию риелтора?

  Включено:

  • консультация налогового аудитора; (1)
  • профессиональная фотосъемка; (1), (2)
  • квадросъемка и монтаж ролика из видео квадросъемки; (1), (2)
  • размещение на cian.ru, avito.ru, domofond.ru, domclick.ru, realty.yandex.ru, baza-winner.ru, sob.ru, move.ru, m2.ru; (1), (2)
  • консультации судебного юриста, одна или несколько; (1)
  • определенное число показов, которого хватает для большинства проектов. Все указывается в индивидуальном предложении. 

  Не включено:

  • другие расходы по сделке.

   

  (1) Я сама выбираю специалиста и определяю количество консультаций.

  (2) Детализация параметров фото- и квадросъемки, рекламной компании указывается в индивидуальном предложении и согласовывается сторонами.

• Продажа. Какие еще будут расходы?

  По обычаям делового оборота в Москве и Московской области, Покупатель оплачивает большую часть расходов по сделке (кроме налогов).

  Оставшиеся расходы, которые относят к расходам Продавца, могут возникнуть, а могут не возникнуть в зависимости от условий конкретной сделки:

  • 2000 руб. - нотариально удостоверенное согласие супруга (-и) на продажу, если продаваемое имущество является совместно нажитым;
  • 0,1-0,3% - проверка и пересчет наличных денежных средств, при расчетах через банковскую ячейку, и если денежные средства не были получены в кассе банка в присутствии Продавца;
  • от 25.000 руб. – услуги нотариуса, если нотариат обязательный и не удалось договориться с Покупателем об оплате расходов полностью или частично.
  • 2000 руб. – доверенность от одного Продавца на платного регистратора, если используется платная регистрация.
  • налог на доходы от продажи недвижимого имущества при сроке владения менее минимального - 13% (п. 6 ст. 210, п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

• Продажа. Как происходит продажа квартиры? Сколько времени занимает? Какие расходы и когда оплачиваются?

  1. Обсуждаем желания и возможности по продаже. Продавец и я заключаем договор.

  Срок: 1-2 дня. Продавец оплачивает: 10-20% от комиссии риелтора (по согласованию).

  2. Делаю профессиональную фотосъемку.

  • Продавец готовит помещение к фотосьемке.
  • Фотограф делает фотосъемку. Обрабатывает фото.

  Срок: 3 рабочих дня (фотосъемка и обработка фото). Продавец оплачивает: -.

  3. Ищу покупателя.

  • Размещаю объявления.
  • Отслеживаю цены конкурентов.
  • Квалифицирую покупателей.
  • Показываю объект.
  • Проводим переговоры с заинтересованными покупателями, выбираем лучшее предложение.

  Срок: 2 месяца в среднем. Продавец оплачивает: - (по согласованию).

  4. Принимаем аванс/задаток.

  • Продавец и я встречаемся с Покупателем.
  • Договариваемся об условиях сделки.
  • Стороны заключают предварительный договор.
  • Покупатель вносит платеж по преддоговору.

  Срок: 1-2 дня. Продавец оплачивает: 30% от комиссии риелтора.

  5. Готовимся к сделке.

  • Продавец получает необходимые справки.
  • Готовлю и согласовываю договор купли-продажи и сопутствующие документы.
  • Подаю документы в банк на одобрение объекта.

  Срок: от 3-5 рабочих дней. Продавец оплачивает: от 5.000 руб. – предоплата за услуги нотариуса (если нотариат обязательный и не удалось договориться с Покупателем об оплате расходов полностью или частично). 

  6. Проводим сделку.

  • Покупатель подписывает кредитный договор (в случае ипотеки).
  • Покупатель депонирует денежные средства за Квартиру.
  • Стороны подписывают договор купли-продажи.
  • Стороны сдают документы на регистрацию перехода права в Росреестр.

  Срок: 1 рабочий день. Продавец оплачивает: 50% от комиссии риелтора (депонирует).

  7. Росреестр регистрирует переход права.

  Срок: 1-9 рабочих дней. Продавец оплачивает: -.

  8. Стороны получают документы после регистрации в Росреестре.

  Срок: 1 рабочий день. Продавец оплачивает: -.

  9. Продавец получает денежные средства за квартиру (закрываем сделку).

  • Продавец подает документы в банк.
  • Банк проверяет соответствие документов условиям.
  • Банк переводит денежные средства Продавцу (предоставляет доступ к сейфу).

  Срок: фактически, 1-2 рабочих дня. Но срок может быть больше. Например, по нормативным правовым актам срок рассмотрения банком документов при расчетах по аккредитиву составляет до 5 рабочих дней, срок безналичного перевода в РФ - до 3 рабочих дней. Продавец оплачивает: -.

  10. Передаем Квартиру.

  • Продавец освобождает Квартиру.
  • Передаем Квартиру, ключи, документы.
  • Стороны подписывают передаточный акт.

  Срок: договорной. По обычаям делового оборота в Москве и Московской области, 5 рабочих дней для простых сделок, от 10 рабочих дней для альтернативных сделок. Продавец оплачивает: -.

  Готово!

• Покупка. Что включено в комиссию риелтора?

  Включено:

  • консультации и/или письменное заключение судебного юриста (одно или несколько); (1)
  • определенное число изученных и просмотренных объектов, которого хватает для большинства проектов, в конкретных локациях. Все указывается в индивидуальном предложении.

  Не включено:

  • справки для проверки квартиры и другие расходы по сделке.

  (1) Я сама выбираю специалиста и определяю количество консультаций.

• Покупка. Какие еще будут расходы?

  Расходы можно разбить на:

  1. обязательные для большинства сделок (от 12.000 – 27.000 руб.);
  2. обязательные при покупке с использованием ипотечных средств (от 0,3 – 1% от ипотеки, + от 5.000 – 8.500 руб., в дополнение к п. 1 выше);
  3. необязательные, которые зависят от выбранной Квартиры, пожеланий Покупателя и т.д. (от 11.000 – 53.000 руб. и выше, могут достигать несколько сотен тысяч рублей).

   

  1. В обязательные для большинства сделок входят:
     • от 15.000 +/- 5.000 руб. - справки для проверки. Количество, вид справок зависит от истории выбранного Квартира, числа собственников.
     • от 2.000 - 5.000 руб. - расчеты. Стоимость зависит от выбранной формы расчетов, банка, источника денежных средств (собственные или кредитные), суммы сделки, срока депонирования. По обычаям делового оборота МиМО, расчеты оплачивает Покупатель.
     • 350 – 2.000 руб. - гос. пошлина за регистрацию права собственности. По закону, оплачивает Покупатель.

   

  2. В обязательные при покупке с использованием ипотечных средств входят:
     • 5000 руб. - оценочный альбом, плюс 3.500 руб. поэтажный план и экспликация, если у Продавца нет технического паспорта, или поэтажного плана и экспликации.
     • 0,3 - 1% от суммы ипотеки - страховки (жизнь и здоровье, имущество, титул).

  Расходы по ипотеке оплачивает Покупатель, кроме расходов на поэтажный план и экспликацию или технический паспорт (это предмет для обсуждения).

   

  3. Необязательные, которые зависят от выбранной Квартиры, пожеланий Покупателя:
     • от 11.000 – 18.000 руб. - услуги платного регистратора. Стоимость зависит от вида объекта недвижимости, класса, расположения, наличия залогов, обременений. Платные регистраторы гарантируют, что регистрация перехода права пройдет в срок и без приключений. Если сделка альтернативная («цепочка» из нескольких Квартир), Квартира в залоге и в других частных случаях использование платной регистрации может быть обязательным. По обычаям делового оборота МиМО, регистрацию оплачивает Покупатель.
     • от 25.000 - 35.000 руб. - услуги нотариуса. Стоимость зависит от того, обязательный нотариат или добровольный, от сторон сделки, цены в договоре, кадастровой стоимости. Кто оплачивает, в какой пропорции - решается по договоренности сторон. Чаще, если нотариат обязательный, услуги нотариуса оплачивает Продавец; если не обязательный, и оформлять через нотариуса хочет Покупатель – то Покупатель. Я «за» нотариальное удостоверение сделки. Также, при нотариальном удостоверении сделки можно сэкономить на платной регистрации – электронная нотариальная регистрация бесплатна и более надежна, чем самостоятельная подача документов через МФЦ.
     • компенсация НДФЛ. Если, после всех переговоров, Продавец настаивает на занижении цены в договоре (см. ниже), других интересных Объектов нет, можно подумать о компенсации НДФЛ Продавцу. Это вопрос договорной, каких-то норм нет, но чаще договаривались о сплите 50/50 (Покупатель компенсирует 50% НДФЛ, Продавец показывает полную стоимость в договоре).

• Покупка. Полная стоимость в договоре – что это такое и почему покупателю это важно?

  Полная стоимость в договоре – это когда в договоре купли-продажи указывается реальная цена сделки. Бывает, что Продавец хочет указать меньшую сумму в договоре, а на разницу выдать, например, расписку за неотделимые улучшения (варианты могут быть разные). Цель – не платить НДФЛ, возникающий при продаже имущества, которым продавец владел менее минимального срока. Такие ситуации распространены в новых ЖК, возникают при свежем наследстве и т.п.

  Занижение цены в договоре влечет следующие риски для Покупателя:

  • риск признания сделки недействительной в случае банкротства Продавца;
  • риск судебной виндикации (изъятия квартиры по решению суда), т.к. Покупатель не будет признан добросовестным;
  • риск не получения компенсации от государства в случае судебной виндикации, т.к. Покупатель не будет признан добросовестным.

  Риски, на мой взгляд, недопустимые. Я категорически против покупки с занижением цены в договоре.

• Покупка. Как происходит покупка квартиры? Сколько времени занимает? Какие расходы и когда оплачиваются?

  1. Обсуждаем желания и возможности по покупке. Покупатель и я заключаем договор.

  Срок: 1-2 дня. Покупатель оплачивает: 20% от комиссии риелтора (по согласованию).

  2. Находим квартиру.

  • Я нахожу варианты, соответствующие требованиям, на ЦИАН, Авито, Домклик, Яндекс Недвижимость, в Winner.
  • Изучаю; на этом этапе отсеивается около 60%. Сообщаю, какие не подходят и почему.
  • Покупатель выбирает из тех объектов, которые имеет смысл смотреть (около 40%).
  • Смотрим.

  Срок: в среднем, 2-2,5 месяца. Покупатель оплачивает: -.

  3. Проверяю квартиру, обсуждаю с Продавцом ключевые условия сделки до внесения аванса/задатка*;

  Срок: 1-2 дня. Покупатель оплачивает: -.

  4. Вносим аванс/задаток.

  • Покупатель и я встречаемся с Продавцом.
  • Изучаю оригиналы документов.
  • Договариваемся об условиях сделки.
  • Стороны заключают предварительный договор.
  • Покупатель вносит платеж по преддоговору.

  Срок: 1-2 дня. Покупатель оплачивает:

  • аванс/задаток за квартиру;
  • 30% от комиссии риелтора.

  5. Готовлю сделку.

  • Проверяю квартиру в команде с судебными юристами.
  • Выезжаю вместе с Продавцом на получение справок (берут в моем присутствии).
  • Готовлю и согласовываю договор купли-продажи и сопутствующие документы.
  • Заказываю, получаю оценочный альбом, документы БТИ.
  • Подаю документы в банк на одобрение квартиры (в случае ипотеки).

  Срок: 3-5 рабочих дней. Покупатель оплачивает:

  • от 15.000 +/- 5.000 руб. - справки для проверки.
  • от 5.000 руб. - оценочный альбом, плюс 3.500 руб. поэтажный план и экспликация (в случае ипотечной сделки, и если у Продавца нет технического паспорта, или поэтажного плана и экспликации).
  • от 5.000 руб. – предоплата за услуги нотариуса (если применимо).

  6. Проводим сделку.

  • Покупатель подписывает кредитный договор (в случае ипотеки).
  • Покупатель депонирует денежные средства за квартиру.
  • Стороны подписывают договор купли-продажи.
  • Стороны сдают документы на регистрацию перехода права в Росреестр.

  Срок: 1 рабочий день. Покупатель оплачивает:

  • оставшуюся сумму за Квартиру (депонирует);
  • все остальные расходы по сделке;
  • 50% от комиссии риелтора (депонирует).

  7. Росреестр регистрирует переход права.

  Срок: 1-9 рабочих дней. Покупатель оплачивает: -.

  8. Стороны получают документы после регистрации в Росреестре.

  Срок: 1 рабочий день. Покупатель оплачивает: -.

  9. Продавец получает денежные средства за квартиру (закрываем сделку).

  • Продавец подает документы в банк.
  • Банк проверяет соответствие документов условиям.
  • Банк переводит денежные средства Продавцу (предоставляет доступ к сейфу).

  Срок: фактически, 1-2 рабочих дня. Но срок может быть больше. Например, по нормативным правовым актам срок рассмотрения банком документов при расчетах по аккредитиву составляет до 5 рабочих дней, срок безналичного перевода в РФ - до 3 рабочих дней. Покупатель оплачивает: -.

  10. Принимаем Квартиру.

  • Продавец освобождает Квартиру.
  • Принимаем Квартиру, ключи, документы.
  • Стороны подписывают передаточный акт.

  Срок: договорной. По обычаям делового оборота в МиМО, 5 рабочих дней для простых сделок, от 10 рабочих дней для альтернативных сделок. Покупатель оплачивает: -.

  Готово!